Банкинг и капитал

Эскроу и регистрация сделки

Эскроу-счёт, полная проверка (due diligence) недвижимости и продавца и юридическое сопровождение сделки вплоть до Title Deed (свидетельства о собственности) — для покупателей и продавцов, которые проводят сделку в ОАЭ без местного счёта. Деньги уходят продавцу только после того, как право собственности зарегистрировано в Земельном департаменте Дубая (DLD).

Проверить банкабельность

Ведёт Константин Городко, Недвижимость и инвестиции

Проблема

У большинства нерезидентов, покупающих недвижимость в ОАЭ, ещё нет местного банковского счёта — а прямой перевод продавцу до регистрации это реальный риск: если сделка сорвётся, вернуть деньги крайне сложно. К тому же нет безопасного способа проверить, что именно вы покупаете. Без due diligence можно приобрести объект с обременениями, непогашенными долгами или активными спорами. Две проблемы усиливают друг друга: крупные суммы движутся на доверии — против актива, который вы не проверили независимо.

Как мы решаем

Эскроу убирает разрыв доверия. Ваши средства хранятся на защищённом эскроу-счёте и высвобождаются продавцу только после того, как Title Deed зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая (DLD), — то есть оплата и право собственности переходят одновременно. Прежде чем движутся деньги, мы проводим due diligence по объекту, продавцу и застройщику (обременения, долги, споры, статус в DLD). Затем один менеджер ведёт весь юридический цикл — SPA (договор купли-продажи), NOC застройщика, документы DLD, передачу и Title Deed — до завершения. Счёт в банке ОАЭ не требуется: эскроу — это альтернативный маршрут, созданный для нерезидентов.

Как это работает

Проверка (due diligence)

Объект, продавец и застройщик проверены — обременения, долги, споры и статус в DLD подтверждены до того, как движутся средства. Обычно 3–5 дней.

Эскроу-счёт и внесение средств

Эскроу-счёт открыт, средства покупателя переведены на защищённый счёт — местный банковский счёт не нужен. Обычно 1–2 дня.

Документы

Подготовлен SPA (договор купли-продажи), получен NOC застройщика, собраны документы DLD. Обычно 1–2 недели.

Регистрация и высвобождение средств

Право собственности передано, Title Deed выдан в DLD; только после этого средства высвобождаются продавцу. Обычно 1–3 дня.

Что входит

→ Due diligence по объекту и продавцу (обременения, долги, споры, статус застройщика)
→ Открытие эскроу-счёта и хранение средств
→ Подготовка SPA (договора купли-продажи)
→ NOC застройщика (разрешение / сертификат об отсутствии возражений)
→ Сопровождение регистрации в DLD (Земельном департаменте Дубая)
→ Регистрация Title Deed
→ Перевод средств с эскроу продавцу по завершении сделки
→ Координация всех сторон (агенты, юристы, застройщик)

Что не входит

— Брокерское / агентское представительство по умолчанию
— Гарантированная доходность или возврат по объекту
— Управление недвижимостью после сделки
— Строительная или техническая экспертиза объекта

Сроки

Примерно 3–5 недель от начала до конца для стандартной сделки: проверка 3–5 дней, настройка эскроу 1–2 дня, документы 1–2 недели, регистрация и высвобождение средств 1–3 дня. Сроки зависят от застройщика, типа сделки и того, как быстро стороны предоставляют документы.

Что нужно от вас

· Паспорт и стандартный KYC покупателя (и продавца, где применимо)
· Документально подтверждённое, прослеживаемое происхождение средств на сумму покупки
· Данные об объекте и сведения о продавце / застройщике для due diligence
· Своевременные ответы и подача документов, чтобы сделка шла по графику
· Чистый комплаенс-профиль — без санкционных рисков и без непроверяемого происхождения средств

Форматы работы

L0Диагностика

Консультация по недвижимости и юридическим вопросам до принятия обязательств: реалистична ли сделка и есть ли будущие риски с банком, визой или регистрацией? Роадмап и решение go / no-go — исполнение эскроу в этот уровень не входит.

L1Вход

Фокус на законном присутствии и личной банкабельности (резидентство, личный счёт, анализ налогового резидентства). Эскроу и регистрация сделки во «Вход» не входят.

L2Запуск

Здесь живёт «Эскроу и регистрация сделки» — вместе с остальным треком исполнения по недвижимости (готовность к ипотеке и юридическое сопровождение сделки). Полная сделка: due diligence, эскроу, SPA, NOC, DLD, Title Deed.

L3Контроль

Долгосрочный контроль и защита — постоянные операции, защита активов и надзор за капиталом. Завершённая покупка через эскроу может перейти в структурирование владения (завещание, фонд), которое ведётся на этом уровне.

Часть пакета

Эскроу и регистрация сделки входит в L2 — уровень сотрудничества. Большинство клиентов приходят к нему в рамках последовательной работы, а не как к разовой услуге.

L2 — пакет Сравнить все пакеты →

Доказательства

DIFC-холдинг · Горнодобыча

DIFC-холдинг для бизнеса в сфере горнодобывающего оборудования

Ольга Зуева

Структура в DIFC + счёт в банке ОАЭ, EDD пройдена.

~10 недель

Фризона · Исправление

Три отказа банков — довели до открытого счёта

Ольга Зуева

Корпоративный счёт открыт.

после 4 месяцев простоя у других

Ваш эксперт

Константин Городко

Недвижимость и инвестиции

Покупка недвижимости в Дубае, недвижимость для резидентства через инвестиции

Прямые контакты с ведущими девелоперами ОАЭ — оценивает недвижимость Дубая как инвестицию: доходность, структура платежей, горизонт и выход.

Request a pre-screen with Константин Городко

Частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в ОАЭ без местного банковского счёта?

Да. Покупка без местного счёта — обычная практика для нерезидентов, и эскроу — маршрут, созданный именно под это: ваши средства лежат на защищённом эскроу-счёте, а покупка, оплата и регистрация проходят без того, чтобы вы сначала открывали счёт в ОАЭ.

Когда именно продавец получает деньги?

Только после того, как Title Deed зарегистрирован на ваше имя в Земельном департаменте Дубая. Средства держатся на эскроу, пока право собственности не перейдёт юридически, — так оплата и регистрация происходят вместе, а не на доверии.

Что на самом деле проверяет due diligence?

Объект, продавца и застройщика — включая обременения, непогашенные долги, активные споры и статус в DLD. Цель — выявить всё, что делало бы владение объектом рискованным, до того как движутся деньги.

Что будет, если сделка сорвётся?

Поскольку средства держатся на эскроу и высвобождаются только при регистрации, вы не оказываетесь в положении, когда после прямого перевода приходится добиваться возврата от продавца. Структура эскроу и создана специально, чтобы защитить покупателя, если сделка не завершится.

Кто ведёт процесс — мне самому координировать юристов и застройщика?

Весь цикл ведёт один менеджер: проверка, эскроу, SPA, NOC, DLD и Title Deed, — он координирует агентов, юристов и застройщика. У вас единая точка контакта от первой проверки до регистрации.

Работает ли эскроу и для продавцов, а не только для покупателей?

Да. Услуга охватывает обе стороны сделки с недвижимостью в ОАЭ — эскроу и юридическая регистрация дают продавцу уверенность, что средства обеспечены, а передача проведена корректно через DLD.

Материалы по теме

Банкинг